“주택 가격이 폭락할 것이다”, “중장기적으로 주택 버블이 붕괴할 것이다”, “저점이 다져지면서 곧 반등할 것이다”, “중장기적으로는 우상향할 것이다” 등 상반되는 미래 주택 시장에 관한 주장들이 뜨겁다. 시간이 지나가면서 어떤 전망은 맞고 다른 전망은 틀릴 것이다. 그러면 최근 산 사람과 판 사람은 앞으로 어떻게 될까?
장기적으로 대세 상승기에는 매도인은 팔아서 좋고, 매입인은 사고 나서 가격이 올라서 좋았다. 그러나 불행하지만, 앞으로 시장은 그렇지 못할 수 있다. 미래 주택 시장은 매우 불확실하며, “위험하다”고도 말할 수 있다. 하락할까? 상승할까? 기술적 반등을 동반한 중장기적 하락이 대세라고 본다.
주택 가격 결정에는 심리, 공급량, PIR(연소득 대비 주택가격 비율), 정부 정책, 주담대 금리, 전세 가격 추이, 미분양 등의 요인이 복합적으로 작용한다. 하락의 제일 요인은 주택 가격이 너무 올랐다는 것이다. 서울의 경우, PIR 15 이상으로 소득으로는 주택을 구입할 수 없으며, 주담대도 고금리이기 때문에 활용하기도 어려운 실정이다. 앞으로 경기 불황으로 소득은 줄어들고, 고금리 추세도 적어도 2년 이상 지속될 것으로 보인다. 전세가와 매매가의 큰 갭으로 갭투자도 여의치 않다. 특히 최근에 급증하고 있는 미분양, 준공 후 미분양, 입주율 등을 주시해야 한다. 중장기적으로 주택보급률이 110%에 육박하게 되어 주택 공급의 한계에 이르고, 이에 반해 인구수와 가구수가 축소되는 ‘빈집 시대’에 접어들 것이다.
결국 가격이 문제인데, 과연 현재 주택 가격은 정상적인가? 실수요자한테 지속 가능한가? 긴 안목에서 살펴볼 필요가 있다. 과거 10여 년간 서울 중위 가격 아파트를 살펴보자. 서울 아파트 가격 동향을 통해 동조화 경향을 보이는 전국 아파트 동향도 알 수 있다.
KB부동산 월간 주택동향 자료에 따르면, 이명박 정부 재임 기간(2008.12.~2013.2.) 서울 아파트 중위가격은 4.8억원에서 4.6억원으로 오히려 2000만원(3.4%) 내렸다. 2012년 9월에 가구당 전 국민 평균 월소득이 371만원이었으므로, 지방에서도 10년간 가구 총소득으로 서울 아파트를 살 수 있었다. 그 당시 전국 중위 주택가격은 2.4억원으로 PIR 5 수준이었다.
박근혜 정부 재임 기간 서울 중위 아파트 가격은 4.6억원에서 5.9억원으로 1.3억원(28.7%) 상승했고, 문재인 정부 재임기간에는 6.0억원에서 10.9억원으로 4.9억원(80%) 상승했다. 현재 2023년 2월 기준으로는 9.9억원으로, 9개월 만에 1.0억원 하락했다. 14년간 서울 아파트 중위가격은 4.8억원, 4.6억원, 5.9억원, 10.9억원, 9.9억원으로 변동했다.
서울 아파트 가격 10억원은 실수요자 일반 국민이 소득과 주담대를 자금으로 매입하기에는 너무 높고 고금리 부담을 지탱하기 어렵다. 지속 가능하지 않다. 유엔 해비탯은 PIR 5를 권장하고 있는데, 이명박 정부 시절 주택 가격이 이 수준이었다. 과연 PIR 5가 한국에서 가능하냐고 반문할 수 있을 것이다. 1990년 이전 일본 집값은 한국 집값보다 월등하게 높았지만, 지금은 PIR 5 수준이다. 일본의 사례를 도외시하지 말아야 한다.
앞으로의 주택 시장은 매도한 사람이 이익을 보았으면 매입한 사람은 그만큼 손해를 보게 되는, 또한 그 반대도 마찬가지인, 제로섬 게임과 같은 위험한 시장이 될 가능성이 있다. 서로 밀어내려는 은폐된 싸움터 말이다. 진정, 실수요자를 위한 주택을 목표로 한다면 부담 가능한 주택(PIR 5~10)과 장기 저금리(3% 이하) 주담대 상품을 개발할 필요가 있다. 그럴 때 지속 가능하다고 할 수 있다.
이영한 서울과학기술대학교 명예교수, 지속가능과학회 회장
